家賃支援給付金制度が始まっていますが、制度が始まる前にテナントに入っている店子さんから、家賃の減額相談を受けた大家さんもいらっしゃるのではないでしょうか？家賃の支援給付金は６か月分です。その後に、減額請求を受ける不動産オーナーさんが増えるかもしれません。
そこで、オーナーさん側の対応について、どうすれば良いのか、注意点は何か、をざっくりと記載致します。
オーナーさんとしては
①全部又は一部免除する
②支払いを猶予する
③応じず家賃を変えない
の選択をする事になります。
大家さんとしては、同情したり、店子が破産して出て行ってしまうよりは、と①や②の選択をする事もあるでしょう。
②は結局は先延ばしで、回収できるかどうかという問題もあります。
①②の選択をした場合、１か月分なのか３か月分なのか、半年なのか、いつからいつまでなのか、後日争いにならないように、文書で残しておく事が望ましいです。言った言わないになり、元の家賃を払って貰えなくなってしまうかもしれません。また、お互いの勘違いも発生してしまうおそれもあるので、やはり、覚書や合意書という形で内容を明確に残しておく方がよいです。
大家さん側は、店子さんが収益が減ったと言っても、その証明書類を見せろと言う権利はありません。半年の減額と決めたけど収益が回復したはずだ、元に戻すと言っても、現実的にどうでしょう。やはり、半年にしたけど収益がどれくらい回復したら元に戻す、収益資料を見せる、とか文書に残しておく方が望ましいです。
上記は、お互いの合意に基づく話ですが、法的に店子さんが減額請求できる場合があります。
借地借家法の適用がある賃貸借契約では、家賃の増減額請求権が定められています。
下記の客観的事実があって賃料が不相当な場合に、賃料の増減が認められます。
① 土地又は建物の租税その他の公租公課の増減
② 土地又は建物の価格の上昇又は低下
③ その他経済事情の変動
④ 近傍類似の土地又は建物の地代等に比較して不相応
来年以降、上記のような社会状況に向かうのかは分かりませんが、借地借家法に基づく賃料減額請求は訴訟手続きによって判断されていく事になります。
ざっくりとした説明を致しましたが、お互いの話合いで当初の契約内容と違った合意をした場合は、後々の紛争を避ける為、文書に残しておく事が望ましいと思います。