不動産のオーナーさんと家賃の相談をしたい、そんな場合について、ざっくりお話してみたいと思います。
家賃支援給付金の申請が７/14から始まっていますが、４月、５月は、マスコミでは、大家さんに家賃について相談してみましょうなんてコメントをしたり、業界団体でもそのような動きがあったように思います。
テナントを借りてらっしゃる方で、大家さんに家賃の相談をなされた方もおられるでしょう。
実際に、家賃を下げて貰った、猶予して貰った方もいるでしょう。家賃支援給付金制度がスタートした方で、安心した方もいるでしょう。
家賃支援給付金が認められれば、家賃の２/３、最大６か月分の支援が受けれますが、その後はどうなるかは神のみぞ知るですが、７/２８現在、コロナの影響は再び大きくなってきています。
大家さんも家賃収入を得ていますので、家賃を下げると店子さんと同じく売り上げが下がる訳なので、そう簡単には下げれません。かと言って、滞納が続いたり、店子さんが出て行ってしまうと、このコロナ渦でテナントに入る人がいない期間が長くなると困ってしまうのも悩ましいのです。
思い切って、家賃についてお願いしてみようと思う方もいるでしょう。その場合、貸主との信頼関係を壊さないよう根拠を示し、誠実な態度で臨みましょう。
お互いの合意で、話がまとまるなら、それに越した事はありません。合意に達したのなら、後日の紛争を避ける為に、合意書や覚書といった文書に残しておきましょう。
話し合いが不調の場合でも、借地借家法の適用がある賃貸借契約では、合法的に家賃の増減額請求権が定められています。
下記の客観的事実があって賃料が不相当な場合に、賃料の増減が認められます。
① 土地又は建物の租税その他の公租公課の増減
② 土地又は建物の価格の上昇又は低下
③ その他経済事情の変動
④ 近傍類似の土地又は建物の地代等に比較して不相応
話合いが不調だったけど、自分はこの家賃しか払わないという場合でも、勝手に下げた家賃を支払うのは違法ですし、払わないのは単なる踏み倒しですので、明確な意思表示をして支払う事になります。その意思表示は、公に証拠を残す意味で内容証明郵便となろうかと思います。
紛争として裁判所がその金額を認めれば、それで解決となりますが、認められなければペナルティーが課せられます。
いずれにせよ、本当にどうしようもない場合で、少しでも家賃を下げて貰えれば廃業せずに済む、家賃も払い続けられるというのであれば、いきなり半額にしてくれとか、払わないとかではなく、お互いがWINWINになるよう真摯にお願いしてみるのが宜しいかと思います。
そして、話がまとまったら、お互いの為に文書で残すのが宜しいかと思います。